Pour la plupart des individus, il s'agit de la plus grosse transaction financière qu'ils effectuent. Il est donc important de prendre la bonne décision du premier coup. L'achat d'une maison peut parfois être aussi ennuyeux qu'un tas de règles. Heureusement, vous pouvez réaliser votre rêve de devenir propriétaire de manière simple et rapide, à condition de disposer des connaissances et des méthodes appropriées.
Étape
Partie 1 sur 4: Gestion financière
Étape 1. Renforcez votre crédit
Plus votre score FICO est élevé, qui varie de 300 à 850, meilleur est le taux d'intérêt que vous gagnez. C'est une chose très importante. La différence entre les intérêts hypothécaires de 4,5 % et les intérêts hypothécaires de 5 % peut signifier « dix mille dollars » sur la durée du prêt.
Demandez une copie gratuite de votre rapport de crédit afin que vous puissiez voir ce que les prêteurs voient dans votre historique de crédit. Payez par carte de crédit et résolvez tous les problèmes de crédit
Étape 2. Demandez une pré-approbation pour obtenir le montant que vous pouvez payer
Faites une demande auprès de plusieurs prêteurs dans un délai de deux semaines afin que les vérifications ne mettent pas en péril votre dossier de crédit. Faites-le «avant» de contacter un agent immobilier afin d'avoir confiance en vos capacités et de ne pas tomber dans un accident avec une maison que vous ne pouvez pas vous permettre de payer.
- Le vendeur « fait plaisir » à l'acheteur qui a obtenu l'agrément préalable. Les acheteurs qui ont obtenu l'approbation initiale obtiennent presque toujours le feu vert des créanciers, ce qui signifie qu'il n'y a qu'un faible risque d'annulation de la transaction.
- N'obtenez pas de pré-qualification, pas de pré-approbation. Les deux choses sont différentes. L'approbation préalable signifie que les prêteurs se préparent généralement à vous accorder un prêt après avoir consulté vos états financiers. La qualification initiale signifie simplement que le prêteur « estime » ce que vous pouvez emprunter. Cela ne signifie pas que vous obtiendrez un prêt.
Étape 3. Vendez votre hypothèque
Attendez – pourquoi devriez-vous vendre votre prêt hypothécaire avant de décider d'acheter une maison? N'est-ce pas tout le contraire ? Pas nécessairement. Vendre une hypothèque avant de décider d'acheter une maison peut être rentable pour l'une des principales raisons:
- Vous saurez exactement combien d'argent vous pouvez emprunter « avant » d'acheter une maison. Beaucoup de gens ont un attachement émotionnel à une maison en particulier, mais ils ne peuvent pas en être propriétaire. Ils ont eu du mal à trouver une hypothèque qui pourrait couvrir le prix de la maison. Trouver un prêt hypothécaire tôt et une deuxième maison est moins tentant, mais c'est doublement intelligent. Vous serez bientôt en mesure de dire si la maison est dans la fourchette de prix ou non.
- Pensez au type de mise de fonds que vous pouvez vous permettre de payer. Cela devient une partie du calcul de votre hypothèque bien que vous n'ayez pas besoin d'un calcul exact lorsque vous vendez l'hypothèque. Ayez une idée générale. Cela sera discuté plus en détail dans cet article.
- Recherchez et trouvez des comparaisons que les prêteurs utilisent pour déterminer vos qualifications pour un prêt. La comparaison souvent utilisée est « 28 et 36 ». Cela signifie que 28 % de votre revenu brut (avant de payer des impôts) doit couvrir le coût de la maison que vous envisagez d'acheter (y compris les principes et intérêts hypothécaires, tels que les taxes d'habitation et les assurances). Les paiements de crédit chaque mois, lorsqu'ils sont combinés avec des dépenses en espèces, ne doivent pas dépasser 36% de votre revenu brut. Trouvez le pourcentage de votre revenu mensuel brut (28 % et 36 % de 3 750 $ = 1050 $ et 1350 $, respectivement). Vos mensualités sur l'encours de crédit ne peuvent excéder la différence entre (300$) ou bien vous ne serez pas approuvé.
Étape 4. Si vous êtes admissible, vérifiez d'abord les programmes disponibles pour les acheteurs
Certains offrent souvent des exigences de mise de fonds inférieures. Il est offert par plusieurs gouvernements étatiques et locaux. Vous pouvez également accéder jusqu'à 10 000 $ à partir d'un 401 (k) ou Roth IRA sans pénalité. Renseignez-vous auprès de votre courtier ou d'un employé des ressources humaines pour obtenir des informations spécifiques concernant le prêt de l'actif en question.
Étape 5. Exprimez-vous et engagez un avocat (facultatif)
Si vous recherchez un processus d'achat de maison simple et sans tracas, vous n'avez probablement besoin que d'un agent immobilier, d'un notaire et peut-être d'un courtier en hypothèques. Mais encore une fois, vous devez vous rappeler, quand tout peut se dérouler sans heurts selon les attentes. Embauchez un avocat honnête, réputé et (relativement) bon marché si:
- Les honoraires d'avocat représentent une fraction du budget que vous dépensez par rapport au montant total que vous dépensez pour votre maison.
- La maison que vous avez achetée fait l'objet d'une saisie ou d'un litige, ce qui signifie qu'elle a été distribuée dans le cadre de la succession de la personne décédée.
- Vous soupçonnez que le vendeur essaie de rompre l'affaire facilement ou vous ne lui faites pas confiance.
- Votre état exige qu'un avocat mette fin au processus d'achat d'une maison. Six États exigent actuellement la présence d'un avocat. Parlez à la commission du logement de votre état pour savoir s'il s'agit d'un processus courant dans votre état.
Partie 2 sur 4: Acheter une maison
Étape 1. Trouvez un bon agent immobilier pour vous représenter dans le processus de recherche et de négociation
Les agents immobiliers doivent être: sympathiques, ouverts, attrayants, calmes, confiants et qualifiés. Renseignez-vous sur les tarifs des agences, les méthodes, l'expérience et la formation suivie. Recherchez un agent immobilier qui habite dans la région, travaille à temps plein, réussit à acheter plusieurs propriétés chaque année et a une bonne réputation.
- Les agents immobiliers travaillent généralement pour les vendeurs, mais ce n'est pas une mauvaise chose. Le travail d'un agent immobilier consiste à mettre en relation des personnes qui souhaitent acheter et vendre une maison en particulier. Par conséquent, l'agent immobilier a intérêt à vendre la maison. Un bon agent immobilier utilisera son expérience pour vendre la «bonne» maison au «bon» acheteur, c'est-à-dire vous.
- Lorsque vous trouvez un agent immobilier, fournissez tous les détails lorsque vous décrivez la maison que vous souhaitez - le nombre de salles de bains et de chambres à coucher, le garage qui se connecte à l'intérieur de la maison, le terrain vacant et tout autre élément important, comme un bon éclairage ou la taille de le jardin pour les enfants.
Étape 2. Inscrivez-vous au service de veille MLS pour rechercher des propriétés dans votre quartier
Multiple Listing Service vous donnera une idée de la part de marché dans la fourchette de prix que vous attendez. Votre agent peut également le faire pour vous.
Si vous vous inscrivez par l'intermédiaire d'un agent immobilier, c'est un mauvais moyen de contacter l'agent enregistré pour voir la maison en personne. Ne demandez pas aux agents de le faire à moins que vous ne prévoyiez les avoir en votre nom - ils ne seront pas payés tant que le client n'achètera pas la maison et il est injuste de leur demander de travailler sans être rémunéré, sachant que vous ne les utiliserez pas pour achetez votre maison
Étape 3. Commencez à chercher des maisons qui correspondent à votre budget
Demandez à un agent immobilier de commencer à travailler, mais faites-lui savoir quel budget vous avez. La règle générale ici est que vous pouvez acheter une maison pour 2,5 fois votre salaire annuel. Par exemple, si le montant de votre salaire annuel est de 85 000 $, vous pouvez mettre de côté une hypothèque minimale de 210 000 $ et éventuellement un montant plus élevé.
Utilisez un calculateur de prêt hypothécaire en ligne pour commencer à calculer les chiffres et souvenez-vous des achats hypothécaires antérieurs. Gardez ce nombre à l'esprit lorsque vous vous préparez à trouver la nouvelle maison de vos rêves
Étape 4. Commencez à vous demander si vous cherchez vraiment une maison
Vous avez peut-être déjà des doutes, mais détaillez vos finances. Il y a certaines choses que vous et votre famille devriez considérer attentivement:
- De quoi avez-vous besoin, vous et votre famille, dans les prochaines années ? Vous n'êtes peut-être qu'un mari et une femme en ce moment, mais avez-vous l'intention d'avoir des enfants ? Une maison qui n'est convenable et confortable que pour deux personnes sera moins confortable pour trois ou quatre personnes.
- Quelles ventes voulez-vous faire ? Autrement dit, quelles sont vos priorités ? Bien que nous croyions que l'achat d'une maison est une bonne chose, c'est souvent une torture sévère lorsque nous sommes obligés de faire des compromis. Êtes-vous préoccupé par les voisins confortables et les bonnes écoles au-dessus de grandes arrière-cours? Avez-vous besoin d'une grande cuisine utilisable au lieu d'une grande chambre luxueuse ? Que sacrifierez-vous en temps de crise ?
- Vous attendez-vous à ce que vos revenus augmentent au cours des prochaines années? Si vos revenus ont augmenté de 3 % au cours des dernières années et que vous avez un emploi stable dans un secteur confortable, vous pouvez probablement être assuré que l'achat d'un prêt hypothécaire coûteux mais toujours raisonnable est une possibilité. La plupart des acheteurs de maison achètent des maisons à des prix relativement élevés, puis se transforment en hypothèques en un an ou deux.
Étape 5. Déterminez l'environnement dans lequel vous souhaitez vivre
Recherchez les logements disponibles dans le quartier où vous habitez. Regardez les prix, la conception des maisons, la proximité des magasins, des maisons et d'autres commodités. Lisez les panneaux d'affichage, s'ils sont disponibles, et parlez aux habitants. Regardez la maison et ses environs et les conditions à proximité de la maison pour vous assurer que vous n'achetez pas une maison qui ne fait que briller dans vos yeux.
La zone autour de l'emplacement de votre maison est parfois une considération majeure par rapport à l'état de la maison elle-même, car cela affectera la valeur de vente de votre maison si vous allez la revendre. Acheter une maison convenable-plus haut qu'un bon quartier peut être un bon investissement, et vous permettre d'identifier et de rejoindre une communauté - où de nombreuses personnes veulent vivre - peut vous amener à proposer des achats immobiliers à un prix raisonnable
Étape 6. Allez à certains salons de l'habitation pour évaluer la part de marché et voir ce que vous voulez
Faites attention à la vue d'ensemble, au nombre de chambres et de salles de bains, aux équipements de cuisine et au stockage. Visitez des propriétés qui attirent vraiment votre attention à différents moments pour vérifier les embouteillages, la disponibilité du stationnement, les niveaux de bruit et les activités en cours. Les voisins paisibles à l'heure du déjeuner peuvent être bruyants pendant les périodes de pointe, et vous ne le savez jamais si vous ne les visitez qu'une seule fois.
Étape 7. Regardez la comparaison des maisons autour de votre maison
Si vous n'êtes pas sûr du prix d'une maison, faites appel à un évaluateur local pour évaluer votre maison, qui examinera également les comparaisons. Lors de l'évaluation d'une maison, l'évaluateur comparera les maisons dans des zones qui ont les mêmes caractéristiques et tailles. Si votre maison est plus chère que d'autres maisons, ou si l'évaluateur trouve la maison dans une autre région ou plus loin 1⁄2 mile (0,8 km), soyez prudent ! N'achetez jamais la maison la plus chère du quartier. Les banques peuvent contrecarrer le financement de votre maison et vous ne verrez peut-être jamais le prix de votre maison en conséquence. Si vous pouvez vous le permettre, achetez une maison un peu plus chère dans votre quartier – parce que les maisons environnantes se vendent plus cher que ce que vous payez, la valeur de votre maison augmentera.
Partie 3 sur 4: Faire une offre
Étape 1. Si possible, adaptez votre offre aux conditions du vendeur
Ce n'est pas facile, et souvent impossible, mais c'est inoffensif à essayer lors du plus gros achat de votre vie. Voici quelques éléments que vous devez garder à l'esprit concernant votre offre:
- Que propose le vendeur en termes de perspectives financières ? Sont-ils dans le besoin ou attendent-ils de l'argent liquide ? Les vendeurs qui manquent d'argent seront plus qu'heureux de prendre des offres pour réduire le prix donné.
- Depuis combien de temps la maison est-elle vendue ? Les maisons vendues depuis longtemps peuvent être négociées à un prix inférieur.
- Ont-ils acheté une autre maison ? Si le vendeur n'habite pas actuellement dans la maison qu'il vend, il sera beaucoup plus facile d'enchérir à un prix inférieur à ce que vous pourriez imaginer.
Étape 2. Regardez les comparaisons de prix lorsque vous faites votre offre
Les maisons voisines ont-elles également un prix similaire (« prix offert »), et que vendent-elles là-bas ? Si les maisons de la région se vendent régulièrement environ 5 % en dessous du prix demandé, pensez à faire une offre comprise entre 8 % et 10 % en dessous du prix demandé.
Étape 3. Calculez les dépenses de votre maison
Tenez compte de la taxe d'habitation annuelle et de la valeur de l'assurance dans votre région et du prix moyen de la maison que vous essayez d'acheter. Tenez également compte du montant que vous vous attendez à payer. (Cela varie en montants variables qui vont généralement de 3 à 6 pour cent de l'argent que vous empruntez. Les établissements de crédit offrent souvent des taux de remboursement inférieurs à leurs membres.) Entrez le montant total sur un calculateur de prêt hypothécaire (vous pouvez le trouver en ligne ou créer votre propre.) Si le résultat est supérieur à 28% de votre revenu brut (ou si un faible pourcentage est utilisé par les prêteurs dans votre situation) alors vous aurez du mal à obtenir un prêt immobilier.
Déterminez si vous devez vendre votre ancienne maison pour en obtenir une nouvelle. Si nécessaire, l'achat d'une nouvelle maison est très dépendant de la vente de l'ancienne maison. Une offre dépendante comporte plus de risques et est moins attendue par le vendeur, car la vente ne peut être conclue tant que l'ancienne maison de l'acheteur n'est pas vendue. La première fois, vous voudrez peut-être mettre votre ancienne maison en bourse
Étape 4. Si vous voulez vraiment une maison, soyez prêt à faire une offre supérieure au prix demandé
La disponibilité et la demande du marché sont généralement coercitives. Si de nombreuses personnes sont en concurrence pour un petit nombre de logements, soyez prêt à enchérir le plus haut possible. Certains acheteurs de maison ne croient pas que vous conservez votre enchère la plus élevée, mais vous pouvez facilement constater que vous pouvez battre les autres offres et qu'ils n'ont jamais la chance d'enchérir sur votre maison. Si vous voulez vous donner le meilleur dans votre maison que vous voulez vraiment, faites une offre élevée.
Étape 5. Parlez à votre agent immobilier lorsque vous êtes prêt à soumettre votre offre
Bien que les instructions pour enchérir puissent varier d'un État à l'autre, c'est généralement ce qui se passe: vous soumettez votre offre à un courtier, qui la présente ensuite au représentant du vendeur. Le vendeur décide alors d'accepter, de refuser ou de faire l'offre contraire.
Entrez un acompte avec votre offre. Lorsque vous avez accepté une offre, vous la formalisez dans les documents, ce qui signifie que vous vous êtes engagé à acheter une maison ou que vous avez perdu un dépôt, à moins que vous n'obteniez pas l'approbation finale du prêt hypothécaire ou que quelque chose se passe pendant le temps d'inspection., que vous ne pouvez pas accepter. Tant que les documents sont détenus par un tiers (généralement 30 à 90 jours), votre prêteur établit le financement de l'achat et approuve votre hypothèque
Partie 4 sur 4: Rompre l'accord
Étape 1. Déterminez le montant de l'acompte dont vous avez besoin pour conclure la transaction
L'acompte représente la juste valeur, ou la propriété de la maison. L'argent est aussi de l'argent qui n'a pas besoin d'être soumis à des intérêts. Plus vous pouvez vous permettre de verser une mise de fonds ou d'acheter votre maison, moins vous aurez besoin d'argent pour rembourser vos paiements.
- Vous êtes censé fournir 10 à 20 % de la « valeur » convenue de la maison. Notez que la valeur de la maison peut être supérieure ou inférieure au prix de vente de la maison. Par exemple, si vous avez un acompte de 30 000 $, vous l'utiliseriez pour un acompte sur une maison entre 300 000 $ (10 %) ou 150 000 $ (20 %). Budgétiser des montants plus petits souvent, mais ne vous oblige pas nécessairement à payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui augmente vos dépenses mensuelles mais est déductible d'impôt.
- Si vous ne pouvez pas verser une mise de fonds de 10 à 20 % sur votre maison, mais que vous avez un bon crédit et un revenu stable, un courtier en hypothèques peut vous aider avec une hypothèque combinée ou FHA. Ainsi, vous contractez la première hypothèque jusqu'à 80 % de la valeur de la maison et la deuxième hypothèque pour le reste. Même si le taux de la deuxième hypothèque est légèrement plus élevé, les intérêts déductibles d'impôt et les paiements combinés devraient toujours être inférieurs à ceux de la première hypothèque avec PMI. Si vous achetez une maison, envisagez le programme Néhémie pour obtenir de l'aide pour votre mise de fonds.
Étape 2. Assurez-vous que l'approbation finale peut être estimée avec une inspection pratique de la maison
Demandez les enquêtes et rapports suivants: évaluations de maisons, étoiles, termites, radon, matières dangereuses, ascensions, inondations, tremblements de terre et taux de criminalité. (En général, il vous faudra 7 à 10 jours pour terminer l'inspection - assurez-vous que votre agent explique tout en détail lors de la signature du contrat d'achat et de vente.)
- Le coût d'examen d'une maison varie entre 150 $ et 500 $, selon la région, mais cela peut éviter une erreur de 100 000 $. Cela est particulièrement vrai pour les maisons rya, car vous voulez éviter des dépenses supplémentaires, telles que la peinture, l'isolation à l'amiante et moisissure.
- Si vous utilisez les résultats de l'examen pour enchérir sur le prix d'une maison, ne l'attribuez pas et ne l'incluez pas dans votre contrat. L'établissement prêteur vous demandera de fournir une copie des résultats de votre examen, ce qui invalidera son évaluation de l'évaluation.
Étape 3. Faites une inspection complète de la maison et assurez-vous que le contrat dépend des résultats
Obtenir une inspection de la maison est une partie importante de l'expérience d'achat d'une maison. Sans connaissance de la valeur de la maison offerte à des fins lucratives ainsi que de sa vraie valeur, cela peut être un désastre financier qui se produira. Les acheteurs de maison font des « estimations » lorsqu'ils établissent un nouveau budget pour l'achat d'une maison. Ces estimations peuvent être considérablement erronées et mettre la famille dans une mauvaise situation financière.
Étape 4. Enregistrez la lettre d'accord
Une lettre d'accord est généralement rédigée chez un notaire et implique la signature de documents relatifs à la propriété et d'un contrat d'hypothèque. Un paquet de papiers comprend l'acte, l'accord selon lequel vous êtes le propriétaire actuel de la maison et le titre, qui montre que personne d'autre ne peut poursuivre ou lutter contre elle. S'il y a encore des problèmes, l'argent peut être omis dans la lettre d'accord jusqu'à ce que le problème soit résolu, ce qui incitera le vendeur à résoudre le problème rapidement dans le but de recevoir tous les droits de propriété. Si le problème persiste, de l'argent peut être mis de côté dans le document d'accord jusqu'à ce que le problème soit résolu, ce qui incite le vendeur à résoudre le problème rapidement et à accepter tout ce qui est donné.
Envisagez de faire appel à votre avocat civil pour examiner les documents de clôture et assister à votre clôture. N'oubliez pas qu'un agent immobilier n'est pas en mesure de vous donner des conseils juridiques. Vous devrez peut-être dépenser jusqu'à 200 $ à 400 $ pour payer un avocat en peu de temps, mais ils sont payés pour vous superviser
Des astuces
- Assurez-vous d’avoir économisé de l’argent avant de commencer à chercher des options d’achat de maisons !
- Essayez de ne pas faire de choix sur une propriété en particulier. C'est une bonne chose de trouver exactement ce dont vous avez besoin, mais si vous avez un attachement émotionnel à une maison, vous paierez plus que le prix à payer parce que vous avez un attachement émotionnel. Les accords sont également sujets à changement. Augmenter le désir de déménager pour voir une autre maison; Il n'y a pas de maison parfaite où le vendeur peut fournir ce que vous voulez.
- Ne prenez jamais un appareil de mesure et commencez à mesurer une pièce ! Cela peut faire savoir à l'agent immobilier que vous êtes émotionnellement attaché et facturer un certain prix !!!
Avertissement
- Le vendeur ne vous laissera pas faire une inspection de la maison parce qu'il y a quelque chose à cacher – marchez !
- L'état actuel de l'économie est assez mauvais, certaines personnes disent que c'est le bon moment pour acheter des maisons (les prix des maisons sont bon marché) mais d'autres disent que c'est un mauvais moment pour se lancer dans la vente de maisons. La discussion et la prise en compte de tous les conseils avant d'acheter une maison sont actuellement fortement recommandées.
- Méfiez-vous des agents immobiliers pressés de vendre un bien. Ils peuvent être au courant d'un événement négatif, tel qu'un effondrement des parts de marché. Essayez de rechercher des offres qui ne sont généralement pas proposées par les agents.
