Les gens ont diverses raisons de vouloir acheter une résidence secondaire; certaines personnes voudront peut-être passer des vacances, certaines voudront gagner un revenu en louant des maisons et d'autres voudront acheter une maison qui doit être « réparée » pour leur retraite. Si vous songez à acheter une résidence secondaire pour quelque raison que ce soit, vous devez peser le pour et le contre avant de vous engager dans un autre prêt hypothécaire.
Étape
Partie 1 sur 3: Décider si l'achat vous convient
Étape 1. Regardez le marché pour acheter
Les prix des logements sont-ils actuellement bon marché ou chers ? Essayez de rechercher un graphique du revenu des ménages aux prix des logements et voyez si la ville que vous recherchez a un ratio élevé par rapport aux autres villes. Notez que certaines villes telles que New York et San Francisco peuvent être historiquement immunisées contre des ratios similaires.
Discutez avec un ou plusieurs agents immobiliers des prix relatifs des maisons. Même si vous n'obtenez pas de réponse définitive (il est difficile de déterminer si le marché intérieur est bon marché ou cher, car les informations ne sont pas toujours claires), vous pouvez obtenir des indices sur certains marchés à surveiller ou même sur des maisons qui sont bien vendre. Ces informations sont précieuses
Étape 2. Supposons que vous ne pourrez pas louer votre résidence secondaire
Une résidence secondaire est-elle encore un investissement sûr sans que le loyer ne supporte la liste des dépenses ? Sinon, vous devriez sérieusement remettre en question la décision d'acheter une résidence secondaire. Trop de familles achètent des résidences secondaires trop chères, pariant qu'elles pourront les louer lorsqu'elles n'y habiteront pas. Lorsque la location devient irréalisable, impossible ou rapporte bien moins que prévu, les propriétaires ne trouvent qu'un investissement raté.
Étape 3. Énumérez les coûts possibles
Énumérez tous les coûts possibles de posséder une maison. Pouvez-vous intégrer tous ces coûts dans votre budget tout en laissant un peu d'espace ? Oui, vous constituerez une valeur nette avec une résidence secondaire, mais si investir dans une résidence secondaire vous empêche d'investir chaque mois, vous feriez peut-être mieux d'attendre d'avoir remboursé votre premier prêt hypothécaire, par exemple. Voici quelques coûts possibles à considérer:
- Taxe de propriété. Différent dans chaque pays; la taxe foncière annuelle moyenne à Los Angeles est de 1 200 $ pour une maison de 100 000 $, soit 1,2 %. Si les taxes foncières dans la ville que vous envisagez sont très élevées, vérifiez les taxes foncières dans les villes voisines. Vous pouvez économiser beaucoup d'argent sur les taxes foncières en achetant simplement une maison dans une ville proche de l'emplacement de votre choix qui n'a pas une charge fiscale élevée.
- Comptes de base. Cela devrait être beaucoup plus bas si la maison est inoccupée pendant la majeure partie de l'année, mais il ne faut pas le négliger.
- Frais de réparation/entretien. Les maisons sont des êtres vivants - elles grandissent, vieillissent, ont besoin d'aide. Tenez compte des coûts des rénovations et des services d'entretien régulier, comme l'aménagement paysager. La cour et le jardin de la résidence secondaire doivent être entretenus s'il y a un locataire, ou si vous êtes absent une partie de l'année. Pendant les mois d'été, les mauvaises herbes sauvages et l'herbe non coupée annoncent que la propriété est inhabitée. Dans les climats froids, les allées et les allées non déneigées sont une invitation au vandalisme ou au vol.
- Assurance augmentée. Les frais d'assurance peuvent être plus élevés parce que la propriété n'a pas été occupée depuis plusieurs années ou parce qu'elle a été louée.
- Services de gestion immobilière. La société de gestion immobilière doit prendre en compte un facteur de coût important dans vos calculs, surtout si vous achetez une résidence secondaire très loin de votre résidence principale. Si vous louez une propriété, vous devrez faire appel à quelqu'un pour effectuer des réparations d'urgence à votre locataire. Si vous avez une maison de vacances isolée, vous voudrez vous assurer que quelqu'un peut vérifier s'il y a des tuyaux gelés ou un toit qui fuit ou tout dommage possible à la maison pendant votre absence.
Étape 4. Ne comptez pas uniquement sur les mêmes crédits d'impôt que vous pourriez obtenir pour votre première maison
Renseignez-vous auprès de l'IRS (ou de la DGT en Indonésie) pour savoir quelles seront les implications fiscales pour les résidences secondaires. Pour de nombreuses personnes, la taxe d'accession à la propriété coûte plus cher que le crédit d'impôt, surtout si vous vivez dans le logement plus longtemps que le nombre de jours de location.
Par exemple, si vous louez la maison pour moins de 14 jours, vous n'avez pas besoin d'inclure ce revenu. Si vous vivez dans la maison moins de 14 jours par année, votre propriété est considérée comme une entreprise et jusqu'à 25 000 $ par année en pertes déductibles
Étape 5. Consultez un CPA (expert-comptable) ou un conseiller fiscal avant de vous lancer dans la recherche d'une résidence secondaire
Un expert-comptable ou un conseiller fiscal sera en mesure de vous fournir des informations précises et à jour sur les déductions fiscales, les prêts, les taux d'intérêt, etc. Par exemple, vous pourriez être en mesure d'estimer un prêt hypothécaire plus cher, avec un taux d'intérêt plus élevé, quels que soient vos antécédents de crédit - les résidences secondaires coûtent généralement plus cher à obtenir.
Partie 2 sur 3: Faire le bon premier pas
Étape 1. Envisagez d'abord de louer dans la zone où vous envisagez d'acheter
Beaucoup de gens commettent l'erreur d'acheter une propriété sur un marché dont ils ne connaissent rien et dont, finalement, ils ne se soucient pas vraiment. Même si vous envisagez d'utiliser votre résidence secondaire comme investissement et de la mettre en location, ce doit être avant tout un endroit où vous pouvez vous voir y vivre, ne serait-ce que quelques semaines par an. Louez dans la région pour au moins un peu de temps pour vous assurer que vous êtes à l'aise d'y vivre.
Étape 2. Parlez aux habitants et soyez l'un d'entre eux
Découvrez ce que les habitants de la région aiment; où pensent-ils l'avenir de la région; combien de temps ont-ils vécu là-bas, etc. Les habitants peuvent vous donner une bonne idée de la vie dans la région. Utilisez ces informations pour déterminer si l'achat d'une propriété constitue un bon investissement à long terme.
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Soyez aussi un local (lorsque vous louez un moment) afin de pouvoir étudier certains des facteurs qui augmenteront la valeur de votre maison potentielle:
- Distance à une bonne école
- Options de transport fiables et étendues
- Choix d'endroits pour faire du shopping
- L'éloignement de l'hôpital, mais aussi la présence du commissariat et des pompiers
- Faible taux de criminalité
Étape 3. Voyez combien coûtent les « comps » dans ce domaine
Les comps, ou les prix des maisons comparables, devraient vous donner une bonne idée du prix des maisons généralement dans la région. Vous pouvez parler directement à un agent immobilier pour obtenir des données sur les prix des maisons comparables. La clé pour comparer les prix des maisons est de regarder le prix de vente, pas le prix affiché. Utilisez des prix de maisons comparables pour un guide approximatif - juste parce qu'une maison de 4 chambres et 3 salles de bain dans la même rue vendue pour 575 000 $ (7,6 milliards de roupies) ne signifie pas qu'une maison de 4 chambres et 3 salles de bain est ce que vous voulez aussi aura le même le prix.
Étape 4. Commencez à vous familiariser avec les responsabilités du propriétaire si vous envisagez de le louer
Si vous cherchez à louer une résidence secondaire et à vous constituer une valeur nette, il est important de savoir ce que l'on attend de vous. Ne vous mettez pas sous la menace de la loi en étant paresseux ou ignorant - vous serez défoncé. Voici quelques éléments que vous devriez commencer à examiner en tant que propriétaire potentiel d’une maison de location:
- Apprenez comment expulser un locataire ou résilier un bail.
- Étudiez les lois de votre état concernant les dépôts de garantie, ce qui peut être couvert - nettoyage, loyer impayé, dommages excessifs - et ne peut pas être couvert - rénovations de meubles, dommages normaux, réparations - par elle.
- Apprenez à structurer une demande de location et le processus de sélection des locataires. Les lois anti-discrimination vous obligent légalement à suivre les règles applicables.
- Connaître vos tâches concernant les réparations et l'entretien de routine.
- Protégez-vous de la responsabilité pour les blessures des locataires. Vous pouvez être tenu responsable de tout accident grave impliquant un locataire pour lequel il appartient au locataire de s'en prémunir ou de le réparer dans les plus brefs délais.
- Connaître la liste des droits des locataires, notamment en matière de confidentialité. Dans la plupart des pays, vous devez donner au locataire un préavis de 24 heures si vous avez l'intention de réparer ou de montrer la propriété, sauf en cas d'urgence.
Étape 5. Obtenez un agent immobilier
Un agent immobilier, avec au moins 5 ans d'expérience dans le domaine souhaité, sera votre conseiller tout au long de l'expérience d'achat. Un agent immobilier vous aidera à affiner votre recherche de maison jusqu'à ce que vous ayez barré tout sauf le meilleur. Ensuite, après avoir terminé votre achat, un bon agent immobilier restera en contact avec vous après la vente. Cela devient très important pour les propriétaires dont la résidence principale est très éloignée de leur résidence secondaire.
Partie 3 sur 3: Terminer l'accord
Étape 1. Assurez le financement avant de vous décider pour une maison
Obtenir une évaluation et avoir un prêt hypothécaire prêt à être utilisé vous permettra de savoir quel type de maison vous pouvez vous permettre. Étant donné qu'il s'agira très probablement d'un prêt hypothécaire numéro 2, soyez prêt à payer des taux d'intérêt plus élevés et vous n'aurez probablement droit qu'à un prêt hypothécaire plus petit. Une fois que vous connaissez avec certitude le budget total que vous obtiendrez, mettez de l'argent de côté pour un acompte.
- Afin d'obtenir la meilleure hypothèque de deuxième rang, les prêteurs recherchent souvent un ratio dette/revenu (DTI) inférieur à 36 %. Cela signifie que votre dette totale, y compris votre premier prêt hypothécaire, ne devrait représenter qu'environ un tiers du montant que vous gagnez chaque mois. Par exemple, un propriétaire d'espèces avec un revenu de 7 000 $ (92,5 millions de roupies) par mois et une dette de 2 500 $ (33 millions de roupies) a un DTI de 35%.
- Soyez prêt à payer 20 % du prix d'achat. Cet argent devra provenir de vos économies personnelles ou de la valeur nette de votre résidence actuelle. Vous pourriez également envisager d'emprunter auprès de votre assurance-vie ou de votre fonds de retraite.
Étape 2. Faites une offre
Faites une offre sur la résidence secondaire que vous souhaitez. Soyez prêt à faire plusieurs offres qui finiront par surpasser les autres avant d'atteindre cette offre finale.
Étape 3. Prenez des mesures pour commencer à protéger votre nouvelle maison
Une résidence secondaire est un investissement, vous voudrez donc vous assurer de faire un effort supplémentaire pour la protéger. Voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour maintenir vos actifs à jour:
- Obtenez une inspection de la maison avant l'achat. Vous voulez être au courant de tout problème ou défaut que le vendeur n'aurait pas résolu avant la vente.
- Obtenez une assurance de propriété.
- Souscrivez une assurance dommages (tremblement de terre, inondation, incendie, etc.).
Des astuces
- Contactez un agent immobilier dans votre domaine d'intérêt. Renseignez-vous sur les propriétés à louer dans la région. C'est aussi une bonne idée de poser des questions sur l'économie locale, car elle peut avoir un impact important sur la valeur des propriétés.
- Il n'y a rien de mal à se lier d'amitié avec les forces de l'ordre locales et les voisins de la région où vous envisagez d'acheter une résidence secondaire, surtout si vous n'occuperez pas souvent la maison. Si vos voisins vous connaissent ou vous ont rencontré, ils sont plus susceptibles de vous contacter s'ils remarquent que quelque chose ne va pas.
- Lisez des livres sur la façon de devenir propriétaire d'une maison de location si vous pensez que vous aurez envie de louer votre résidence secondaire. Renseignez-vous sur les réglementations locales et nationales avant de louer votre résidence secondaire. Les logements locatifs devront respecter toutes les règles de sécurité, y compris des détecteurs de fumée intégrés et deux sorties. De telles choses peuvent sembler petites, mais à moins que vous ne soyez très qualifié, vous devrez payer un professionnel pour effectuer les réparations et les installations de votre résidence secondaire si elle ne répond pas à toutes les exigences de sécurité et de zonage.
Avertissement
- Vous devriez envisager d'obtenir une limite plus élevée d'assurance de dommages pour une résidence secondaire, même si une limite plus élevée n'est pas demandée. Vous ne serez pas dans votre résidence secondaire tout le temps, vous aurez donc besoin d'une assurance complète contre l'incendie, le vol et d'autres événements naturels, tels que les inondations et les dommages causés par le vent.
- C'est une bonne idée de penser à ajouter une assurance éventualité supplémentaire, surtout si vous prévoyez de louer votre maison de vacances à quelqu'un d'autre.
